中国TOD时代的重庆探索

观察 张燕 韩忠强
中国西部唯一的直辖市重庆正在建设的国内首个在成熟商圈内打造的国内首个“高铁+地铁+公交”TOD沙坪坝项目

随着21世纪城市化进程的加快,大城市土地资源紧缺、交通拥堵、环境污染等问题日益突出,“摊大饼”式的城市发展模式已难以维系,如何协调城市用地规划和城市交通规划一直是中国各城市亟需研究和解决的问题。


TOD(Transit-Oriented Development,公共交通导向发展)模式发源于美国,以高铁、地铁等公共交通站点为中心,在400-800米半径内进行物业开发,将工作、消费、文化、教育、居住等功能合为一身,把公共交通节点变成新的生活目的地,是纽约、东京、香港等世界级大都市主流的城市开发模式。


2015年,住建部发布《城市轨道沿线地区规划设计导则》,全面倡导TOD。2017年7月,国家发改委提出要推动“轨道+物业”、“轨道+社区”、“轨道+小镇”、“轨道+新城”,越来越多的开发商、运营商进入TOD领域,中国大陆全面进入轨道交通和TOD时代。


而中国西部唯一的直辖市重庆正在建设的国内首个在成熟商圈内打造的国内首个“高铁+地铁+公交”TOD沙坪坝项目,因其复杂性与48万方的超大体量等特殊属性,备受各界关注。


“老城”迭代升级亟待破题


在老重庆人眼中,因优质教育资源集中、三峡广场商圈、火车站投运等而兴的沙坪坝也曾一度有过繁华辉煌的岁月。


然而,近年来随着人流剧增,受土地空间、交通因素制约,特别是与重庆近年新兴商圈相对比,沙坪坝越来越给人以“旧乱堵”的印象。“进城难,出城更难”,令出租车司机谈虎色变的沙坪坝被戏称为“堵城”。


沙坪坝一直在等待着改变。


机会终于来了!重庆西站和沙坪坝铁路综合交通枢纽(简称沙坪坝站)的建设,让沙坪坝看到了城市综合改造、振兴升级的新机遇,TOD模式成为破题之策。


据重庆市沙坪坝政府有关负责人介绍,国家《铁路“十三五”发展规划》确定了“八纵八横”主通道,其中有5条通道连接重庆。在重庆铁路客运枢纽“三主两辅”结构中,一主(重庆西站)”和“一辅(沙坪坝铁路综合交通枢纽)”均位于沙坪坝东部老城。随着重庆西站、沙坪坝站两个高铁站的开通,沙坪坝区成为重庆面向西南地区省市的重要集散枢纽和门户窗口,平均每天给沙区带来10多万的人口流动规模,未来这个数据还会增加。


据了解,沙坪坝TOD项目被命名为龙湖光年,由地方政府、轨交公司和龙湖集团共同打造。在TOD领域持续探索的龙湖集团,在技术上总结创新TOD模式、破局城市发展的七大核心原则:产城融合、形象塑造、一体开发、站城一体、枢纽形成、用地集约、环境保护。


此外,参与打造这一项目的团队堪称配置全球资源的豪华班底。TOD规划设计资源上囊括了日建设计、西南交通大学上海TOD研究中心、林同棪国际、日建设计、东急等;商业规划设计资源上有德国ECE、湃昂国际等;产业资源上包含了盛世投资、中青旅、清华大学、清科集团等。


基于国际经验的重庆打法


在TOD发展方面,日本的相关经验可供借鉴。


据世界知名设计公司日建设计相关负责人副社长中分毅介绍,日本TOD模式发展有近百年历史,目前已进入成熟发展阶段。以东京及近郊为例,由新干线,JR线,东京地下铁及各民营铁道公司等为主体,形成城市交通的毛细血管网络,紧密连接其城市与城市之间,以及城市内的各个部分。使得公共轨道交通成为市民的出行方式首选。并以站点为中心布置商业公共设施,将轨道网络转为市民的生活网络,使轨道从出行方式变成一种生活方式。以东京地铁为例,自1927年开通以来,已形成城市交通的毛细血管网络,逐步连接起城市的每一个部分,使得地铁成为市民的首选出行方式,而后逐渐转变成为生活方式。重庆沙坪坝的人口密度、地貌特征等情况与东京的涩谷相似。


涩谷TOD项目汇聚了8条轨道交通线路4个地铁公司的9条地铁线路,是日本著名的交通中枢,更是集合了商业、办公、文化等复合功能。值得一提的是,连接地下与地上多条地铁线路的圆形挑空中庭是该项目的“垂直交通核”,成功解决了地铁、高铁地上铁路、地下停车场之间的转换乘以及与地上流线的连接问题。该项目垂直交通核从地下三层至地上四层各层空间的采光、通风性都十分良好,市民不仅可以实现便捷换乘,还能在这里体验时尚、音乐等流行文化。


那么基于国际经验,重庆的打法是什么呢?


据龙湖集团副总裁胡浩介绍,重庆沙坪坝龙湖光年项目作为国内成熟商圈首个与高铁枢纽结合的TOD项目具备高速、高能、高效、高标识性、高量级合作的特点,是龙湖规划中最先进、最复杂的TOD项目。


在项目的规划设计上,龙湖光年借鉴了日本涩谷站在空间使用上朝地下化、再高架化等“立体化”方式发展,该项目地下共7层,负1层至负7层依次为公交车站(B1F)、出租车站(B2F)和高铁站台(B2F)、人行通道、高铁换乘厅高铁出站厅(B4F)、出站通道、轨道站厅、轨道9号线站台地铁1号线9号线及环线的进出站换乘大厅(B7F),多个楼层设地下停车库,市民可实现高铁、轨道交通、公交、出租车等多种交通工具零换乘。


作为全国首个在老城区核心商圈内五轨合一的TOD项目,该项目将以悬浮城市为理念进行打造,并按照TOD模式展开,建设涵盖高铁、地铁、快轨、公交、客运等多种交通方式的集散中心,然后以400~800m(5—10分钟步行路程)为半径建立集工作、商业、文化、教育、居住、养老等为一体的城区,最终给沙坪坝商圈开创全新的消费及购物模式。


日建设计相关负责人称,作为重庆TOD时代的标志,他们希望能够运用步行系统、城市走廊的概念将沙坪坝项目打造成为重庆独有,具有重庆特色TOD项目。


胡浩说,作为一个城市的门户级项目,首先要具备良好的外部形象,这个项目运用了流线型的造型,来代表重庆高速发展的城市形象和高铁时代所具备的未来科技感,将来有望成为重庆的地标建筑和城市名片。


此次TOD项目,除了沙坪坝高铁站重新改造升级,其站前广场将和三峡广场相连,商圈的广场面积将从现在的0.27平方公里,扩大到0.74平方公里,增大了近3倍,将一改往日道路破旧的历史形象。


龙湖光年项目效果图


为城市经济发展赋能


在沙坪坝区政府领导班子看来,TOD模式将重塑沙区城市价值,为城市经济发展赋能。


首先,商业楼宇围绕交通核一体规划(TOD模式),火车、轨道、公交、商业四位合一,这种一体化开发,让外地旅客认识一座城市并不是从冷冰冰的车站开始,而是从人性化设计和发达的商业开始,这种体验对城市品质的提升是巨大的。


其次,因为商业体的存在,利用了现有的公共交通带来的人员流量,将进一步创造服务空间、就业机会和税收。地方政府可依托铁路综合交通枢纽的开通,对城市功能和格局进行优化配置甚至重组,从而打造一座高铁新城。


另外,和大多数老城区类似,沙坪坝商圈发展的主要难题是交通不畅,人们进不来也出不去,导致有效消费需求不足。高铁和3条城市地铁线,将以高效便捷的出行方式,给沙坪坝带来巨量的人流,这是商业的基础。而铁路综合枢纽的商业开发,为公共项目建设和持续运营,亦探索出了一条新路。


预计,到2020年底,沙坪坝项目开业后,每天将带来90万人次的客流量,以此将增加4万个就业岗位,社零总额的增加将达到50亿元,成渝高铁沿线辐射人口将达到1000万。


在谈到TOD模式的优势时,重庆沙区政府相关负责人认为,一方面,该模式挖掘出了公共交通枢纽项目的商业价值,能够吸引多方资本共同投入公共项目建设,既有助于城市基础设施水平的提升,改善民众的福利水平,还能在不大量增加地方财政负担的前提下促进地方经济发展。


另一方面,该模式具有以人为本、功能复合、集聚开发、公交步行主导、串珠式城市空间结构等特性,是提高城市土地资源集约利用、优化城市空间布局、提升公交运营效率的有效途径。今后铁路枢纽不仅仅是旅客进出的通道,还将承担更多城市功能。这对空间有限的老城或老商圈的提档升级带来了前所未有的机遇。


据中国城市轨道交通协会统计,截至2017年末,中国内地有34个城市开通轨道交通并投入运营;2017年新增运营线路32条,同比增长24.1%;新增运营线路880公里,同比增长21.2%……毋庸置疑,多个城市都在进入轨道交通新时代。


伴随着国内各城市轨道交通的快速发展,轨道交通给城市带来的变革越来越被认知,“建轨道就是建城市”已成为共识。TOD在中国内地的发展才刚起步,TOD站城一体、站城融合方向将成为未来城市建设发展的新趋势。

 

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